Vendre sa maison à un promoteur 20% plus cher : mythe ou réalité ?

Pénurie de logements, raréfaction des terrains nus, politiques locales de densification… les particuliers ne s’y trompent pas : leurs maisons à vendre sont plus que jamais susceptibles d’intéresser des promoteurs.

Reste que pour les vendeurs, la vente d’une maison à un promoteur immobilier, est encore entourée de beaucoup d’a priori… parmi lesquels celui qui veut qu’un promoteur achète les maisons avec jardin 20 % plus cher que ne le ferai un particulier.

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L’équipe de coachs fonciers de Jaiunterrain.fr, le site qui vous informe et vous accompagne dans la vente de votre terrain, bâti ou non bâti, déconstruit pour vous cette idée reçue !

Non, un promoteur immobilier n’achète pas automatiquement les maisons 20% plus cher !

Il suffit de taper sur son moteur de recherche internet « à quel prix vendre sa maison à un promoteur » pour voir les premiers résultats de recherche trustés par des intermédiaires et des comparateurs de promoteurs qui, pour attirer les clients, leurs promettent de trouver un promoteur prêt à acheter leur bien en moyenne 20 % plus cher.

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Celui qui a un jour travaillé pour un promoteur immobilier le sait : c’est complètement faux ! Pourquoi ? Parce qu’un promoteur immobilier qui achète un terrain ou une maison avec jardin pour réaliser dessus une opération de promotion immobilière ne calcule pas le prix qu’il est prêt à payer pour son acquisition en appliquant un pourcentage au prix de vente affiché ! Soyez certains qu’il adorerait pouvoir le faire (son quotidien s’en trouverait grandement simplifié) mais c’est tout bonnement impossible.

Pourquoi ? Parce que le prix maximal qu’est prêt à payer un promoteur immobilier pour l’achat d’une maison ou d’un terrain constructible est le résultat d’un calcul complexe.

Le terrain : la matière première du promoteur

Pour déterminer le prix maximal qu’il est prêt à payer pour l’achat d’un bien immobilier, le promoteur immobilier fait exactement le même calcul que n’importe quel artisan : il part de ce que la production de mètres carrés sur le terrain va lui rapporter autrement dit son chiffre d’affaires). Il en soustrait ce que l’opération va lui coûter (coût de construction, main d’œuvre, frais bancaires, salaires, etc.) et le résultat du calcul est le prix maximum auquel il est prêt à payer sa matière première : le terrain.

Ce mode de calcul explique pourquoi avant de faire une offre d’achat sur un bien, maison ou terrain, un promoteur va chercher à déterminer le nombre de mètres carrés qu’il va potentiellement pourvoir réaliser dessus (en réalisant une étude de capacité sur la base du PLU ou PLUi applicable) et faire une étude de marché pour savoir à combien il va pouvoir prétendre les vendre. Mais aussi pourquoi 99% des promesses de vente que signent les promoteurs pour l’achats de terrains ou de maisons avec jardin intègrent une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours, seul moyen d’avoir la certitude qu’il pourra effectivement réaliser et commercialiser les mètres carrés sur la base desquels il a émis son offre d’achat.

Comment savoir à quel prix vendre sa maison à un promoteur immobilier ?

Puisqu’il est impossible d’appliquer un simple pourcentage au prix de vente d’une maison pour connaître le prix que serait prêt à payer un promoteur pour son acquisition, comment faire ?

Sauf à être un ancien promoteur immobilier, difficile voire impossible pour un particulier ou un intermédiaire lamba (agent immobilier ou mandataire non formé ou sans solide expérience dans la promotion immobilière) d’y parvenir.

Pour valoriser au mieux une maison ou un terrain qui peut intéresser un promoteur immobilier, il est essentiel de commencer par déterminer avec précision le nombre de mètres carrés que le PLU, POS ou PLUi autorise sur la parcelle. Un architecte ou un coach foncier peuvent vous être d’une grande aide pour y parvenir. Une fois la constructibilité de votre parcelle de terrain nu ou avec maison déterminée, la prochaine étape est l’étude de marché avec un focus sur le prix de vente des logements neufs vendus et sur celui des terrains à bâtir de même constructibilité déjà vendus à des promoteurs sur le secteur. Ce sont ces éléments et ces éléments seuls qui vous permettront de savoir avec précision à quel prix vendre votre maison ou votre terrain à un promoteur immobilier.

La méthode de calcul du prix auquel vendre votre terrain à un promoteur immobilier vous semble trop complexe ?

Vous n’avez pas de temps à perdre et vous voulez être sûr de vendre votre bien à un promoteur au meilleur prix ?

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